Son varias las operaciones inmobiliarias en las que el emisor de la factura no debe repercutir IVA, siendo la empresa destinataria la obligada a autorrepercutirse dicho impuesto (produciéndose la inversión de sujeto pasivo). ¿Cuáles son?
RENUNCIA A LA EXENCIÓN
Entrega exenta. El primer supuesto en el que esto puede ocurrir se produce cuando una empresa adquiere una edificación de segunda mano a otro empresario o un terreno rústico . En estos casos, en principio la compraventa está exenta de IVA y es la entidad adquirente la encargada de liquidar el ITP. Apunte. No obstante, existe la posibilidad de que, cumpliendo ciertos requisitos, el vendedor pueda renunciar a la exención del IVA, de forma que la operación sí tribute por IVA y el adquirente evite el mencionado coste por ITP.
Inversión. En caso de renuncia a la exención, se produce la inversión del sujeto pasivo (ISP) y es el adquirente quien debe autorrepercutirse el IVA. Apunte. Para que ello sea posible, deben cumplirse ciertos requisitos; entre otros:
- El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA, es decir, debe haber utilizado el inmueble en una actividad empresarial.
- El adquirente debe destinar el inmueble a una actividad en la que tenga derecho a deducirse total o parcialmente el IVA que soporte (si está en prorrata, también es posible la renuncia).
EJECUCIONES DE OBRA
Construcción o rehabilitación. Otro caso en el que tiene lugar la ISP se produce cuando las empresas efectúan ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de inmuebles o de urbanización de terrenos, o bien ceden personal para llevar a cabo dichas ejecuciones de obra. Apunte. Estas empresas no deben repercutir IVA por las obras: será la empresa que las ha contratado la que deberá autorrepercutirse el IVA.
Requisito: contratistas y subcontratistas. Esta regla afecta a los constructores contratados directamente por el promotor y a las empresas que a su vez son subcontratadas por dichos constructores. ¡Atención! Eso sí: las empresas subcontratadas, antes de dejar de repercutir el IVA, deben comprobar el tipo de obra en el que participan y asegurarse de que consiste en la construcción y la rehabilitación de un inmueble o en la urbanización de un terreno (es recomendable solicitar un certificado al constructor conforme el conjunto de las obras que se llevan a cabo es de ese tipo).
OTROS SUPUESTOS
Entregas en procesos concursales. Otro contexto en el que tiene lugar la ISP se da en las entregas de inmuebles que deriven de un proceso concursal . Apunte. En tales casos la regla de ISP es aplicable a todas las transmisiones de inmuebles que tengan lugar en el ámbito del concurso después de que éste haya sido declarado, tanto en la fase común como en la fase de liquidación.
Ejecución de garantías. Por último, la ISP también se produce en los siguientes casos (siempre que los intervinientes actúen como empresarios; requisito que comparten todos los supuestos anteriores):
- Si se entrega un inmueble en ejecución de una garantía constituida sobre él (por ejemplo, cuando un banco adquiere el inmueble tras ejecutar la garantía hipotecaria por impago).
- O cuando la entrega se efectúa a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente (por ejemplo, si un tercero adquiere el inmueble a cambio de pagar el préstamo o si se subroga como prestatario).
Hay inversión del sujeto pasivo en las entregas de inmuebles en las que se produzca la renuncia a la exención del IVA y en aquéllas que deriven de un concurso o de una ejecución de garantías. También en las ejecuciones de obras de construcción o rehabilitación.